Comprar, vender o alquilar propiedades pone a las inmobiliarias en un lugar particular frente a la normativa de prevención de lavado de activos: son sujeto obligado, igual que escribanos y rematadores. Esta guía explica qué implica eso en la práctica.
Por qué una inmobiliaria es sujeto obligado
La Ley 19.574 (Ley Integral contra el Lavado de Activos) y su Decreto reglamentario 379/018 incluyen a los agentes y agencias inmobiliarias como sujeto obligado. Eso significa que, además de intermediar en la operación, la inmobiliaria tiene un deber propio de verificar la identidad de las partes y evaluar el riesgo de la transacción antes de avanzar, con independencia de si el escribano de la operación también hace su propio control.
No es un trámite opcional ni un “plus” de calidad de servicio. Es una obligación legal directa sobre la inmobiliaria como sujeto obligado, con sus propios registros y decisiones documentadas.
Qué verificar en cada operación
Para cada cliente y cada expediente, el expediente de debida diligencia debería reunir:
- Identificación completa de las partes (persona física o jurídica)
- Verificación contra listas de referencia, incluyendo la lista de Personas Expuestas Políticamente (PEP)
- Origen de los fondos de la operación
- Beneficiario final, en caso de que compre o venda una persona jurídica
- Monto y forma de pago pactados
La matriz de riesgo de 3 factores
Una forma práctica de resumir el nivel de riesgo de una operación es evaluar tres factores por separado:
- Riesgo de cliente: si la persona (o algún beneficiario final detrás de una persona jurídica) es PEP, o si una persona jurídica no puede declarar quién es su beneficiario final
- Riesgo geográfico: si alguna de las partes tiene nacionalidad o vínculo con países en listas GAFI/FATF de riesgo
- Riesgo de operación: el monto de la operación y la forma de pago (el efectivo eleva el riesgo)
El nivel de riesgo general de una operación se toma como el máximo de los tres factores, no un promedio: alcanza con que uno solo esté en rojo para que toda la operación se trate como de mayor riesgo.
Además, la debida diligencia intensificada aplica cuando el monto de la operación supera el umbral que fija el Decreto 379/018 (del orden de USD 300.000), independientemente de que las demás señales estén limpias.
Debida diligencia continua, no solo al alta
Un error común es tratar el KYC como un trámite de una sola vez, al abrir el expediente. En rigor, es un proceso continuo: conviene revisar periódicamente los expedientes ya aprobados (con más frecuencia cuanto más alto haya sido el riesgo original) y volver a cruzar los datos del cliente contra las listas de referencia actualizadas, porque una persona que hoy no es PEP puede llegar a serlo más adelante, o aparecer en una lista de infractores que antes no integraba.
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